Comparer les annonces

Terrasses et Jardins surévalués ?

Photo 10-11-2016 23 34 14 (1)

Terrasses, balcons, jardins sont rares et recherchés dans les métropoles; les biens qu’ils ornent atteignent des prix élevés pas toujours justifiés; consistance, surface, statut juridique sont à examiner de près. Pour ne pas surpayer les espaces extérieurs.

Un jardin en ville, une terrasse avec vue dégagée ou un rez-de-chaussée donnant sur une cour pavée privative…, rien de tel pour attirer les acquéreurs et justifier des mises à prix qui frôlent parfois le ridicule. Il est vrai que les agréments d’une ouverture sur l’extérieur, en ville, sont un gage de valorisation du bien. D’après des estimations de l’agence terrasses-en-vue.com, là où un appartement classique intéresse cinq acquéreurs potentiels, un bien avec une terrasse ou un jardin est convoité par vingt aspirants propriétaires. « Lorsqu’un appartement dispose d’un espace extérieur, il séduit à la fois les célibataires qui veulent se démarquer avec une belle terrasse, les couples qui souhaitent recevoir leurs amis à dîner en plein air et les familles qui peuvent faire jouer leurs enfants dehors tout en restant chez elles », brode Benoît-Henri Vitu, gérant et fondateur de l’agence immobilière Terrasses et jardins. Ce qui se traduit en termes de prix : un bien sans défaut avec un espace extérieur se négocierait en moyenne entre 15 % et 20 % de plus que le prix du marché. Mais cette moyenne doit être prise avec circonspection : tous les biens vendus « avec terrasse » ou « avec jardin » ne méritent ni une telle appellation, ni un tel surcoût. Quelques repères essentiels pour ne pas surpayer les espaces extérieurs.

Un marché corpusculaire

Les espaces extérieurs étant particulièrement rares dans le centre des métropoles, c’est bien sûr là qu’ils sont le plus recherchés. Et spécialement à Paris et en proche banlieue, où il s’agit d’un marché de substitution, faute d’une offre suffisante de maisons de ville. Le marché des appartements avec terrasse ou jardin n’y est d’ailleurs pas non plus très abondant : les trois quarts du parc immobilier datent de l’avant-guerre, époque à laquelle les grands balcons n’étaient pas à la mode. Quant aux petits jardins, la plupart ont été sacrifiés sur l’autel de la promotion immobilière. Dans les constructions postérieures à 1950, et surtout celles datant des années 1960 et 1970, les terrasses sont plus nombreuses. Mais ces immeubles sont concentrés dans certains secteurs de la capitale, comme les XVe, XVIe, XIXe ou XXe arrondissements, et en proche banlieue, dans des villes comme Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé ou Vincennes. Certains bâtiments anciens, auxquels des extensions ont été ajoutées, offrent également des appartements avec espaces extérieurs, principalement dans le cœur historique de la capitale, ainsi que dans les Xe, XIe et XIVe arrondissements. « Il est possible de trouver d’anciens locaux industriels transformés en loft au milieu des cours pavées d’anciens hôtels particuliers du Xe arrondissement », si l’on en croit Nicolas Libert, gérant fondateur de Ateliers-Lofts et Associés.

Cette rareté des produits ouverts sur l’extérieur est toutefois compensée par le développement, cette fois sur l’ensemble du territoire, d’une offre dans le neuf, les promoteurs ayant en effet constaté qu’un grand balcon ou un rez-de-chaussée donnant sur un jardin arboré facilitait la commercialisation. « Il y a aujourd’hui une forte demande d’appartements avec terrasses. Beaucoup de nos clients sont en liste d’attente avant d’obtenir ce qu’ils cherchent », confirme Gilles Hautrive, directeur général des Espaces immobiliers BNP Paribas.

Balcon ou terrasse ?

Encore faut-il s’entendre sur ce que l’on achète. Contrairement à ce qu’affirment de nombreux agents immobiliers, ce n’est pas la superficie qui distingue un balcon d’une terrasse. Un grand balcon peut mesurer 15 m2 et plus, tout comme une petite terrasse ne mesurer que 5 m2. D’un point de vue architectural, la distinction est pourtant claire : un balcon est une superstructure posée en extension sur la façade, alors qu’une terrasse vient en couverture d’une partie de l’immeuble. Raison pour laquelle les terrasses sont souvent réservées au dernier étage, dont l’appartement est alors en retrait par rapport à la rue, afin de disposer d’un espace ouvert sur le devant. Mais selon la configuration du bâtiment, il est aussi possible de profiter d’une terrasse en habitant au premier étage, en annexant le toit des locaux du rez-de-chaussée débordant en façade, sur rue ou sur cour : local à vélo, magasin d’alimentation, etc. La transformation de la fenêtre du séjour en porte-fenêtre, ou l’utilisation d’une baie vitrée coulissante suffit alors à ménager l’accès à cet espace qui peut facilement atteindre les 10 m2. Dans les vieux immeubles haussmanniens, les appartements des deuxième et cinquième étages sont en général agrémentés d’un balcon filant qui fait le tour de l’appartement ou dessert les pièces sur rue. On ne peut en aucun cas comparer cet espace à une terrasse, et le vendre comme tel. « Les balcons n’apportent aucun supplément de valeur, confirme Aymar d’Humières, directeur de l’agence Laforêt Auteuil. « C’est un agrément apprécié qui permet de vendre un appartement plus rapidement, mais un balcon ne sera jamais une pièce en plus comme peut le devenir une terrasse », ajoute-t-il. À fuir, donc, les biens mis en vente — par des particuliers comme par des professionnels — dont une partie de la superficie du balcon est comptabilisée dans le prix de vente. D’autant que dans certaines constructions datant du XVIIIe siècle, les balcons, étroits et très longs, représentent rapidement de nombreux mètres carrés supplémentaires, sans apporter le moindre supplément d’agrément au bien. Par exception, seuls les « balcons-terrasses » suffisamment profonds pour que l’on puisse y installer une table, des chaises et circuler autour méritent d’être valorisés. Dans une moindre mesure cependant qu’une véritable terrasse. L’on peut opérer le même type de distinctions pour les jardins et les cours. Si l’appartement est situé au rez-de-chaussée avec une vue sur le jardin ou la cour commune de la résidence, ces derniers seront considérés comme un simple agrément. En revanche, s’il possède un accès exclusif ou qu’une parcelle délimitée par une haie ou des plantes lui est réservée, cet espace supplémentaire apportera un plus au bien immobilier.

Des mètres carrés qui comptent

Sur le plan légal, la loi Carrez, qui a introduit l’obligation d’un mesurage exact et s’applique aux seuls biens en copropriété, ne tient compte que de la surface habitable. Aucun texte ne fixe de telles contraintes pour le chiffrage des mètres carrés de terrasses ou de jardins. Un grand nombre d’agents immobiliers utilisent une méthode de calcul consistant à convertir la surface d’une terrasse ou d’un jardin en mètres carrés habitables. Des coefficients de pondération sont, la plupart du temps, appliqués en fonction de la surface ou de l’étage. Ainsi, une terrasse de 50 m2 pourra être donnée pour équivalente à 10 m2 de surface habitable si elle est en étage bas, et à 25 m2 si elle est située au dernier niveau de l’immeuble. Ces mètres carrés seront ensuite valorisés au même prix que ceux de l’appartement, pour calculer un prix de vente global. Une méthode largement critiquée par les spécialistes de la vente de biens atypiques. « Il est ridicule de donner un prix pour un espace extérieur, puisqu’il est par nature indissociable de l’appartement avec lequel il est vendu, même s’il est évident que cet espace extérieur représente une vraie plus-value », tempête Benoît-Henri Vitu. À l’évidence, c’est l’ensemble des caractéristiques du bien qui doit être pris en compte. La stricte pondération des mètres carrés ne rendra pas compte d’éléments qualitatifs comme la tranquillité de la rue, ou encore l’ensoleillement de la terrasse, de la cour ou du jardin, deux éléments qui sont pourtant essentiels dans la détermination de la valeur. Elle ne prendra pas non plus en compte l’existence d’un vis-à-vis, la qualité de la vue, ou bien la facilité d’accès à une terrasse : de plain-pied, voire desservie par un escalier privatif, elle vaudra largement plus qu’un toit-terrasse accessible seulement par les parties communes.

Si l’on pondère mécaniquement la surface d’une terrasse ou d’un jardin afin de la traduire en mètres carrés habitables — et donc chiffrables —, alors il faut corriger la valeur globale du bien au vu des éléments contextuels. Mais cela ne suffit pas toujours. L’on reproche également à la méthode d’évaluation faisant usage d’un coefficient de pondération de valoriser l’ensemble des mètres carrés à un tarif uniforme. Or, dans une terrasse de 50 m2, les derniers mètres carrés apporteront bien moins d’utilité au propriétaire que les premiers. En effet, la plus-value vient essentiellement des 25 à 30 premiers mètres carrés, essentiels pour vivre dehors, les mètres carrés supplémentaires étant de ce fait relativement moins valorisants. De la même manière que les studios ont un prix au mètre carré plus élevé que les quatre-pièces.

Par ailleurs, ce type d’évaluation ne tient pas compte de la surface de l’appartement. Une distinction qu’opèrent pourtant les acheteurs. En effet, une terrasse donnant sur la pièce de réception d’un grand appartement vaudra logiquement plus cher que la même terrasse jouxtant une petite surface… « C’est une question de bon sens : aucun acquéreur n’acceptera de payer le même prix pour un trois-pièces sans terrasse et un studio avec une grande terrasse pondérée suivant la surface. Il faut donc rester raisonnable dans les estimations et ne pas appliquer une méthode unique », nuance Thierry Trumeau, directeur des agences Quai Ouest Century 21-Paris XVe.

Le même type de raisonnement peut être appliqué aux appartements avec jardins, même si, dans ce cas une variable supplémentaire entre en jeu : la sécurisation de l’appartement. S’il est trop facilement accessible par le jardin, une bonne partie de la plus-value potentielle s’envolera en fumée.

Des droits attachés

Les agréments apportés par les espaces extérieurs ne sont pas les seuls à prendre en compte pour mesurer leur valeur. Leur statut juridique compte tout autant. Dans de nombreuses copropriétés, cours et terrasses ont été annexées au fil des ans par des copropriétaires qui n’en possédaient pas le droit au regard de la législation applicable. Lorsqu’ils mettent en vente leur bien avec terrasse ou jardin, il faut qu’ils en aient le droit. Normalement, un examen attentif des titres de propriété en apportera la preuve, désignant précisément l’espace en question, et qualifiant sa nature juridique (partie privative ou commune avec jouissance exclusive). Mais s’il n’y est pas mentionné, il faudra passer en revue le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui l’accompagne, afin de s’assurer que le vendeur a bien la jouissance exclusive de cet espace. Sinon, occupant sans droit ni titre d’une partie commune, il ne peut bien sûr en céder l’usage avec son lot. Ou bien, si le propriétaire prétend avoir annexé cette partie commune avec l’autorisation des autres copropriétaires, il devra produire un procès-verbal d’assemblée générale l’attestant. Ces précautions sont indispensables, car si elles ne sont pas prises, l’acquéreur risque d’avoir payé très cher un espace extérieur qu’il ne pourra pas utiliser.

Par ailleurs, le titre auquel la terrasse ou le jardin sont occupés aura une incidence directe sur le coût de leur entretien. L’espace extérieur, s’il est détenu en pleine propriété, devient une surface privative, au même titre que l’appartement. Le propriétaire subit alors toutes les charges y afférant, auxquelles s’ajoutent ­l’impôt foncier et la taxe d’habitation. Les travaux sont parfois lourds à supporter : après avoir acheté un ancien atelier d’artisan dépourvu d’électricité, contigu à son appartement situé en rez-de-chaussée, une propriétaire parisienne a ainsi acquis à titre privatif la petite cour pavée jusqu’ici commune. Elle a dû assumer seule le coût du dépavage et du repavage de la cour, nécessaires pour ménager le passage des câbles électriques… Si, en revanche, le propriétaire ne détient qu’un droit de jouissance exclusive sur l’espace extérieur, partie commune, il n’aura à payer que l’entretien de cette surface. Les travaux lourds ne seront pas à sa seule charge, même s’il partage les factures avec les autres copropriétaires, en fonction de ses millièmes.

Bonifications

Les aménagements éventuels de la terrasse (caillebottis, meubles), les jardinières plantées délimitant une cour privée, doivent être partie intégrante de la négociation du prix avec le vendeur. Il faudra déterminer ce qu’il laisse, et en évaluer le montant, ainsi qu’on le ferait d’une cuisine équipée. Ce montant sera mentionné à l’acte de vente comme du mobilier, et soustrait de la base de calcul des frais de notaire.

Si l’espace est nu, il est plus prudent de se renseigner d’emblée sur les possibilités de planter ou de meubler. Les règles locales d’urbanisme et, surtout, le règlement de copropriété, peuvent en effet s’opposer à certaines plantations (arbres fruitiers, par exemple), ou les limiter. Les arbres, particulièrement, ne doivent pas, en grandissant, faire de l’ombre aux étages supérieurs. Enfin, sur les terrasses, un poids maximum par mètre carré de surface doit être respecté, faisant souvent l’objet d’une mention dans le règlement de copropriété. Mieux vaut en prendre rapidement connaissance, car cette charge maximale constitue une limite physique aux projets de l’acquéreur, qui devra concevoir ses aménagements sans risquer de dégrader le revêtement, voire la structure, et de porter ainsi préjudice à la collectivité.

Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

img

Fabrice WALD

Articles Liés

The software creation capabilities of just one company provides regarding the various other companies’ features. There are many signs or symptoms that will help you identify the functions of a company in software expansion. Software market analysts will focus on lots of people creation of software, but will likewise take into account a number of various other functions. All aspects of the project including management, maintenance, and security will probably be examined to determine what functions or sub-functions exist in the firm and just how these correspond with one another. The entire architecture belonging to the software system will probably be examined, but the actual elements and technology used to set up the system will never be considered. The architecture and implementation for the system can determine the ultimate marketplace size with regards to the software advancement project. Familiarity with current and projected software creation trends, and just how these movements affect the program systems showcased, will be looked at. Developments can come via a number of options including standard industry media, government investigate reports, and trade publications. The ability to provide high quality records to back up and support the machine is a important factor when ever evaluating software development capabilities. Poor paperwork can easily turn into the inspiration for a huge financial or operational downfall in a company. A look at the overall system of the organization and how this kind of relates to you see, the development of the solution system will assist you to identify areas where weaknesses are present. Software advancement centers can have highly customized pieces that are designed to business address specific complications faced by the company or provide a wide variety of customized software tools that allow businesses to make use of the current information more efficiently. The software program development center will be able to provide frequent updates for the company’s program systems as needed. The change process need to be easy for the business to handle and should also be created in such a way that this allows for routine user evaluating as well. Affordability is an important element of virtually any business with regards to software expansion. When a provider has an internal software advancement capabilities it can very easily focus on growing software due to its own inner users, nonetheless it should also permit the development of application for a a comprehensive portfolio of clients and industries. Emphasis should be subjected to allowing the organization to set its budgets designed for software expansion and assisting to ensure that the software does not increase operating costs to a better degree than projected. Firms will find a robust computer software development center will allow them to set a budget for software production, as well as supplying the software designers the tools they need to develop a affordable solution. Virtually any internal consumers that the enterprise will be creating software for the purpose of should be carefully examined to officerevolt.com determine how these clients could be integrated when using the development process. This will help the interior development group to determine which will internal customers will benefit from the software expansion, and that are best left from the system totally. The capabilities of the job will also know what is the most affordable and best fit for the current needs belonging to the company. The software program will be able to focus on current customers, but at a lower cost than can be incurred together with the new task. An evaluation of your software expansion center definitely will reveal many interesting details about what the individual departments within the business are equipped for. Looking at application development capabilities in a larger context will help a company to better understand how the business enterprise is being created, and which will clients it is advisable suited to meet.

The software creation capabilities of just one company provides regarding the various other...

Lire Plus
par manoance

There are plenty of safety software for anyone sorts of computer hardware. It also depends on how much you are willing to invest in it. In addition , distinctive protection software packages offer numerous levels of security. If you are just using your computer because of its intended goal, then you typically need the optimum level of safeguards for it. Nevertheless , if you use your pc for job and other such activities that require high protection, then you will need to install safety software that offers safety at every level. The most common types of safeguards software will be those which give protection to the operating system from destructive programs and those which also protect the hard drive from external hazards. Though there are plenty of security coverage programs offered, not all of these work as very well as they should. If you wish to buy computer software that is highly effective, then you will need to make sure that you get a reliable one. You should look for safeguards software that has anti-virus coverage as well as other applications that can help you protect your pc against several different types of threats. One of the most important things regarding protecting your pc is keeping it free from viruses. Infections are very complex to remove from the laptop once they had been installed. A large number of people recommend scanning hard drive of your computer once weekly, in order to keep this free from undesirable viruses. When you purchase a good anti-virus protection program, you should take a look for starters that allows you to diagnostic hard drive of your computer every day. Even though it is not hard to install the software, it should be updated at least once a month. It is necessary to have a program that provides regular protection and that can help prevent viruses from inside your computer. The key reason why security applications are important is because it helps to shield your computer right from any sort of illegal access. When you install application on your computer, it is recommended to make sure that it comes with guidance on how to correctly install it. This way, you can prevent any problems when installing your security computer software. The best cover software is one which offers a firewall. Without a fire wall, your computer will probably be easy food for online hackers and other potential intruders. If you would like to keep your computer system safe, then it is important that you mount the latest protection software. When you buy a software product, you should always look for various variations that are compatible with your os. The best thing about having multiple versions with the software installed is that it is simple to uninstall or upgrade it whenever you prefer. If you are the form of person who wants to keep the program on your computer designed for as long as possible, then you definitely should seek out the latest rendition. It is for no reason too late to update your protection software, so long as you have it mounted, and you should continue to use it’s latest version on a regular basis. Also, it is very important to continue a back-up of your hard drive, as it can receive damaged. It can be a very expensive problem to lose information on your computer. Firewalls are another protection to your computer. It can benefit you safeguarded your computer right from potential risks like viruses, Trojans, worms, viruses, spyware, whilst others. Since they Avast review can be mounted and run directly from your personal computer, they can just allow what is allowed by current rendition of the software. If you are concerned with any danger to your laptop, you should always set up the latest rendition of safety software. Will not choose the course that is totally free, because it only will be affected by the version that you just already have. The most recent version is going to protect your pc against more threats than the one that you already have set up. Always remember that you can always buy a reputable and updated security software. When you buy it from an authorized store, you will be assured you will be using the finest protection program possible. You ought not purchase the program on the internet, because it may be tampered with or compromised.

There are plenty of safety software for anyone sorts of computer hardware. It also depends on how...

Lire Plus
par manoance

In this article we discuss how to protect the company from vulnerabilities, the software vulnerability scanning procedure, and how it relates to protection. In the process on this discussion, we’ll review how you can protect your business, What Is a Zero-Day Exploit the right way to manage the company’s weaknesses, and how to put into action a security policy for your business, not unlike the application security administration systems that numerous Fortune five-hundred companies work with. While most businesses have had the necessity to keep track of all their software and system vulnerabilities and how they may impact the business, not every institutions have an application security manager. An « ITIL » system could be helpful in distinguishing vulnerabilities which may affect the essential safety of your company, but an ITIL manager may not be the appropriate person to implement any steps of software protection to protect your business. With the increasing importance of « information security, inches a Security Director is a significantly better person to manage your company’s vulnerability to software attacks. Although typically are still not putting into action these types of supervision systems, there are plenty of solutions which will help you make certain your company continues to be secure. The very first step to safeguarding your company against vulnerabilities is to verify that your systems are up to date and the Significant Business Applications (CBAs) are running on the most up to date systems, applications, and operating systems areas. If you have ongoing updating updates, these can help protect your business. Once the company’s operating system, applications, and CBAs are up to date, the next step is to monitor and investigate the company’s network for any indications of possible program vulnerability. By simply installing an efficient intrusion recognition system or IDS, it will allow you to get threats quickly and fix them quickly. It’s also crucial to consider implementing adequate firewalls, which enable users to name and mass known hazards, in addition to keeping documents, websites, and emails away of your network. Firewalls are frequently hard to implement because they require lots of maintenance to stay up-to-date, but they can prevent many common strategies and correct more serious problems as well. These kind of systems may protect your data that is stored on your servers, the network, and even your business network, nevertheless the best secureness comes from combining an application vulnerability scanner with an intrusion detection system. Additionally to managing your industry’s vulnerabilities, they can stop future weaknesses as well. Another tool to your business is mostly a protocol analyzer. This will provide you with the ability to browse through and understand security issues by analyzing the IP addresses and ports that different processes are using. Up coming, consider by using a breach diagnosis and elimination system. It is crucial that your company has a plan for detecting virtually any potential or perhaps actual info breaches so that you can identify what action should be taken. Simply by configuring a firewall and a process analyzer to scan inbound traffic that help detect conceivable security removes, your network is considerably less likely to be bitten. This can keep the business working without being interrupted for weeks or months during a period. Along with firewalls and protocols analyzers, you should also consider installing patches and updates that protect against Windows vulnerabilities. Not merely can it help protect your network, but it could also help reduce how much downtime that occurs. Along with this, you can also deploy gadgets to your business systems that can instantly assess the operating system and applications that are running in your network. Following that, you can review the potential vulnerabilities and do something if your organization is at risk. When you add software vulnerability scanning, identification, and protection on your security system, your business infrastructure is well guarded. So , the right way to keep your company secure?

In this article we discuss how to protect the company from vulnerabilities, the software...

Lire Plus
par manoance